강남 부동산 큰손은 미국인, 중국인은 어디에 투자할까?
최근 외국인의 국내 부동산 매수 현황을 심층 분석하며, 특히 강남 지역과 그 외 지역에서의 국적별 매수 동향 차이를 조명합니다.
개요
올해 외국인의 국내 부동산 매수에서 중국인이 전체적으로 가장 큰 비중을 차지했습니다.
그러나 서울 강남 3구의 고가 부동산 시장에서는 미국인 매수세가 두드러졌습니다.
외국인 주택 소유는 점차 증가하는 추세이며, 이와 관련된 '역차별' 및 상호주의 논란도 제기되고 있습니다.
본 글에서는 이러한 현황을 자세히 살펴봅니다.
전국 외국인 부동산 매수 현황: 중국인이 주도
올해 1월부터 5월까지 외국인의 전국 집합건물 매매 등기 신청 건수는 총 5153건에 달했습니다.
월별로는 등락이 있었으나, 꾸준한 매수세를 확인할 수 있습니다.
국적별 매수 비율을 보면, 중요한 점은 중국인이 전체의 66.9%를 차지하며 압도적인 1위를 기록했다는 사실입니다.
그 뒤를 이어 미국인이 12.3%, 베트남인이 3.4%로 나타났습니다.
이는 국내 부동산 시장에 대한 외국인, 특히 중국인의 높은 관심을 보여줍니다.
중국인 매수 집중 지역: 수도권 및 특정 자치구
중국인 매수자들은 주로 경기도 등 수도권 지역에 집중하는 경향을 보였습니다.
예를 들어, 중국인이 사들인 집합건물의 절반 이상(50.9%)이 경기도에 위치했습니다.
인천(17.1%)과 서울(9.0%)이 그 뒤를 이었으며, 특히 중국 동포가 많이 거주하는 지역에서의 매수세가 강했습니다.
인천 부평구나 서울 구로구, 금천구, 경기도 부천 원미구 등이 대표적인 예입니다.
이러한 현상은 특정 커뮤니티를 중심으로 한 주거 및 투자 수요를 반영하는 것으로 풀이됩니다.
강남 3구 부동산 시장: 미국인의 두드러진 강세
전체 외국인 매수 시장에서는 중국인의 비중이 높지만, 고가 아파트가 밀집한 강남 3구에서는 다른 양상이 나타났습니다.
강남구, 서초구, 송파구에서 올해 1~5월 외국인이 매수한 집합건물 120건 중 미국인이 55%인 66건으로 가장 큰 비중을 차지했습니다.
반면, 같은 기간 강남 3구에서 중국인 매수 건수는 16건으로, 전체 외국인 중 13.3%에 불과했습니다.
이는 고가 부동산 시장에 대한 접근성이나 투자 목적에서 국적별 차이가 있음을 시사합니다.
다음은 강남 3구 외국인 매수자 국적별 현황입니다.
| 국적 | 매수 건수 (강남3구, '24년 1~5월) | 비율 |
|---|---|---|
| 미국인 | 66건 | 55.0% |
| 중국인 | 16건 | 13.3% |
| 기타 | 38건 | 31.7% |
| 합계 | 120건 | 100.0% |
외국인 주택 소유 증가 추세와 그 의미
국내 외국인 소유 주택은 꾸준히 증가하는 추세를 보이고 있습니다.
작년 말 기준 외국인이 소유한 주택은 10만216가구로, 전체 주택의 약 0.52% 수준입니다.
주택을 소유한 외국인의 수도 9만8581명으로 함께 늘어나, 국내 체류 외국인 증가와 맞물려 있는 것으로 분석됩니다.
이러한 외국인 주택 소유 증가는 국내 부동산 시장의 다양성을 높이는 측면도 있지만, 다른 한편으로는 여러 논의를 촉발시키고 있습니다.
아래 표는 최근 외국인 주택 소유 현황 변화를 보여줍니다.
| 구분 | 2022년 말 | 2023년 상반기 | 2023년 말 | 2022년 말 대비 2023년 말 증가율 |
|---|---|---|---|---|
| 소유 주택 수 | 83,052가구 | 95,058가구 | 100,216가구 | 20.7% |
| 소유자 수 | - | 93,414명 | 98,581명 | (2023년 상반기 대비 5.5% 증가) |
외국인 부동산 매수 관련 '역차별' 논란 심층 분석
외국인의 국내 부동산 매입이 늘면서 내국인에 대한 '역차별' 논란이 제기되고 있습니다.
예를 들어, 외국인도 국내 금융기관 대출 시에는 LTV 등 규제를 동일하게 적용받습니다.
하지만 자국 금융회사를 통해 자금을 조달하는 경우,
이러한 규제에서 상대적으로 자유로울 수 있다는 점이 지적됩니다.
또한, 외국인은 세대 현황 파악이 어렵습니다.
이로 인해 다주택자에 대한 취득세 및 양도소득세 중과의 실효성이 떨어진다는 비판도 있습니다.
이러한 상황은 국내 부동산 시장의 공정성 문제를 야기할 수 있다는 우려로 이어집니다.
내국인에게 필수적인 금융 및 세제 규제가 외국인에게는 다르게 작용할 가능성이 있기 때문입니다.
국가 간 부동산 취득 '상호주의' 원칙의 중요성
특히 중국인 투자와 관련하여 '상호주의 원칙' 위배 논란이 불거지고 있습니다.
현재 중국인이 국내 부동산을 비교적 쉽게 매입할 수 있는 반면,
한국인이 중국에서 부동산을 취득하는 것은 절차가 까다롭습니다.
더욱이 중국 내 부동산은 소유권이 아닌 장기 사용권 형태로만 취득이 가능하게 제한됩니다.
중국에서는 최소 1년 이상 합법적으로 체류한 외국인만이 주거용 부동산 구매 자격을 얻을 수 있습니다.
이러한 비대칭적 조건은 양국 간 형평성 문제를 제기하며,
핵심 쟁점은 과연 이것이 엄밀한 의미의 상호주의 위배인지에 대한 해석입니다.
일각에서는 중국이 특정 국가에만 제한을 두는 것이 아니므로 상호주의 위배로 보기 어렵다는 의견도 존재합니다.
